——年中經(jīng)濟調(diào)研行之房地產(chǎn)篇  

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的最新商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年，新房和二手房合計成交面積同比增長23.4%，新房和二手房總體交易量平穩(wěn)，二手房占交易量的比例有所提升。
　　今年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段，各地如何優(yōu)化調(diào)控政策？保交樓工作進展如何？建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式有哪些探索？記者近日采訪專家，走訪北京、上海、湖南、江蘇、四川、重慶等地，調(diào)研市場一線狀況。

穩(wěn)字當(dāng)頭因城施策提振住房消費需求
　　看房三個多月后，江蘇徐州市民王女士近日完成了購房簽約。在徐州泉山區(qū)云龍湖邊一個在售改善住宅項目的售樓處，記者見到了前來付首付的王女士。
　　“7月徐州推出了主城區(qū)賣舊房買新房給予稅收補貼政策，這次買房我可以享受約6萬元的稅收補貼?！蓖跖扛嬖V記者，2019年她首次買房時房貸利率是5.75%，這次換房時利率降到了4%，優(yōu)惠的利率支持她多貸一些錢，將原先100平方米的房子一步到位換成180平方米的。
　　今年以來，各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力支持剛性和改善性購房需求。
　　濟南、廈門、揚州等約20個城市放松限購政策，深圳、酒泉、長沙等地對多孩家庭購房給予政策支持，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施……
　　全國有超百個市縣優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及住房公積金支持政策、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率等方面。
　　多輪政策接續(xù)發(fā)力，加之經(jīng)濟恢復(fù)向好，上半年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。這也反映在中國人民銀行最新公布的金融數(shù)據(jù)上：上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。
　　“總的看，今年房地產(chǎn)市場還處于調(diào)整階段，但和去年相比，房地產(chǎn)市場逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。從投資、銷售、企業(yè)資金情況看，都比去年全年有不同程度的改善?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉說。
　　記者在調(diào)研中了解到，上半年各地房地產(chǎn)市場先升后降、分化震蕩，經(jīng)歷一季度購房需求集中釋放后，二季度市場觀望情緒逐漸加重。
　　重慶渝北區(qū)一處樓盤的銷售人員岑石告訴記者，年初的“小陽春”，每月成交量能達到七八十套，絕大部分都是剛需和改善型用戶。但二季度以來，前期積累的購房需求釋放完畢，疊加進入傳統(tǒng)淡季，市場交易情緒較弱，每月只能銷售十來套。
　　對于樓市上半年前高后低的走勢，記者采訪的業(yè)界專家表示，房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行，市場需求真實存在，剛性和改善性需求依然在不斷積聚。
　　湖南長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場運行處處長張君說，目前，長沙市線上申報有購房資格的家庭保持在11.7萬戶。“購房人變理性，買房前會觀望更長時間，但市場需求沒有消失，市場發(fā)展有動力?！?br/>　　中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳說，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，各地可繼續(xù)從減少購房成本、降低購房門檻、厘清交易障礙等方面著手，優(yōu)化調(diào)控政策，激活提振潛在住房消費需求。

打通堵點加速市場信心修復(fù)
　　“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，寄托著業(yè)主的期待，關(guān)系著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險出清、信心修復(fù)和行業(yè)健康發(fā)展。
　　7月的成都驕陽似火。記者在郫都區(qū)的藍光長島城樓盤見到前來查看項目能否如期交付的業(yè)主廖女士。目前此項目二期全部封頂，樓房的外立面刷成了米黃色，工人進進出出搬著地磚、門窗、管道等建材。
　　“項目在2021年5月停工，直到去年9月紓困資金進來后，項目施工終于運轉(zhuǎn)起來，逐漸有了小區(qū)的樣子?！绷闻扛嬖V記者。
　　廖女士所說的紓困資金，是去年有關(guān)部門聯(lián)合推出的保交樓專項借款。在國家層面上通過政策性銀行3500億元專項借款撬動，并鼓勵商業(yè)銀行配套支持貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。
　　項目負責(zé)人彭振華告訴記者，2022年9月開始，兩筆共計2.913億元保交樓專項借款分批到位，推動項目施工全速運轉(zhuǎn)，今年4月份完成了項目一期1100余套住宅的交付。
　　“從目前項目待售資產(chǎn)來看，未來可以償還保交樓專項借款和貸款。正在建設(shè)中的二期1450余套住宅預(yù)計在今年底交付。”彭振華說。
　　去年11月金融管理部門出臺了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施。近期，政策的適用期限被統(tǒng)一延長至2024年底。另外，2000億元保交樓貸款支持計劃期限也將延長至2 0 2 4年5月底。
　　“政策延期有助于銀行繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持?！背啥嫁r(nóng)商銀行副行長夏懷剛告訴記者，成都農(nóng)商銀行已對成都市3個保交樓項目提供保交樓專項借款配套融資5 . 1億元。
　　記者在調(diào)研中了解到，疫情與北方地區(qū)冬歇期在一定程度上延緩了保交樓項目復(fù)工進度。但今年以來，專項借款快速發(fā)放到位，不少地方進入施工忙季。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責(zé)人介紹，在各地區(qū)各有關(guān)部門共同努力下，項目加快復(fù)工建設(shè)交付。目前，保交樓專項借款項目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成超過146萬套住房交付，首批專項借款項目住房交付率達55%。
　　保交樓工作正加速推進。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前6個月，房屋竣工面積33904萬平方米，增長19%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。這項數(shù)據(jù)已超過2021年同期水平，達到近5年峰值。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，保交樓工作的順利開展，考驗著房企的開發(fā)經(jīng)營能力和主體責(zé)任擔(dān)當(dāng)，需要政府創(chuàng)新舉措化解難啃“硬骨頭”，也離不開金融機構(gòu)“輸血”保駕護航。
　　“各方同心，其利斷金。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，處于市場信心亟需修復(fù)、房企信譽亟待重建的關(guān)鍵時刻。從原來的‘比拼規(guī)?！浆F(xiàn)在的‘比拼交付力、品質(zhì)力’，向購房人交出保交樓滿意答卷，是市場打通堵點、暢通循環(huán)、穩(wěn)定預(yù)期的重要一環(huán)?！瘪T俊說。

堅定轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
　　“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念如今已深入人心，購房需求更多向居住品質(zhì)回歸。
　　記者近日探訪湖南建投在長沙岳麓區(qū)開發(fā)的一處改善型樓盤項目時，偶遇前來看房的李先生一家五口。
　　“不擔(dān)心‘炒房’，不擔(dān)心房價跳漲，像我這樣的買房人，心態(tài)就更加平和理性，關(guān)注住房本身，希望慢慢選，選到品質(zhì)好的房子?！崩钕壬嬖V記者，此處樓盤最吸引他的是幼兒園、中小學(xué)、超低能耗建筑、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老照護、圖書館等多元化配套。
　　正在營銷中心現(xiàn)場的湖南建工置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理趙勇說，當(dāng)下購房者更理性，更注重地產(chǎn)品牌、小區(qū)品質(zhì)、居住環(huán)境、教育及生活配套，能在社區(qū)內(nèi)滿足全生命周期生活需求的產(chǎn)品更受市場青睞，房企要在供需適配上下功夫，從用戶端需求著手，在產(chǎn)品開發(fā)上多用心，用心做產(chǎn)品、用創(chuàng)新謀發(fā)展。
　　記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)各方普遍認為，存量房時代來臨，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)生深刻轉(zhuǎn)型，從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。
　　一方面，房企經(jīng)歷“陣痛”，正在努力實現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)和品質(zhì)主導(dǎo)業(yè)務(wù)模式的夯實，另一方面，新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式在逐步建立之中。
　　多地探索現(xiàn)房銷售模式。深圳近日推出3宗住宅用地，其中寶安地塊采取“限地價+競現(xiàn)房”模式，顯示穩(wěn)地價和現(xiàn)房銷售改革雙結(jié)合的供地導(dǎo)向；截至目前，成都以“限房價、競地價”方式出讓地塊中，要求現(xiàn)房銷售的9宗地塊已有5宗取得現(xiàn)售備案；長沙正在進行現(xiàn)房銷售試點準(zhǔn)備工作。
　　構(gòu)建“租購并舉”，支持住房租賃市場發(fā)展，著力解決新市民、新青年等人群的住房困難問題，也是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式的重要一環(huán)。
　　記者在上海市閔行區(qū)的保障性租賃住房項目——— 有巢國際公寓社區(qū)馬橋AI店看到，上海鯨魚機器人科技有限公司的研發(fā)人員們已經(jīng)成為該公司首批入住的居民，公寓里必要的生活家電一應(yīng)俱全，居住空間獨立開闊，衛(wèi)生間干濕分離。
　　上海鯨魚機器人科技有限公司CEO助理廖斌說：“公司今年4月在馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地開工建設(shè)。大量研發(fā)人員的居住問題成為企業(yè)引才的‘?dāng)r路虎’，在園區(qū)協(xié)調(diào)下，我們首批研發(fā)人員已經(jīng)在馬橋AI人才公寓申請到了住房，解決了后顧之憂。”
　　“像我們這樣處于奮斗初期的青年人和新市民，暫時買不起房，有階段性居住困難，保障性租賃住房可以成為我們奮斗的起點?！?0歲的創(chuàng)業(yè)者孫玉龍說。
　　“十四五”時期，全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約890萬套（間）。截至目前，北京、上海、廣州等80多城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)。
　　安居是人民幸福的基點。為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，打造宜居、韌性、智慧城市，成為房地產(chǎn)業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的重要方面。
　　老舊小區(qū)改造扎實推進，強調(diào)加裝電梯等“樓道革命”，全面整治小區(qū)等“環(huán)境革命”，以及促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道的“管理革命”。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出一系列新的制度探索，包括研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，研究建立城市設(shè)計管理制度等。
　　“大浪淘沙、堅定轉(zhuǎn)型，堅守‘房住不炒’定位，保障民生、聚焦品質(zhì)，將成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的主旋律?！瘪T俊說。
　　（新華社北京7月21日電 記者 王優(yōu)玲 周圓 吳雨 李倩薇 鄧華寧 鄭鈞天）